INVESTIRE IN IMMOBILI DA AFFITTARE? OTTIMA RENDITA, MA RESTA UN FATTORE NEGATIVO E NON E’ L’INQUILINO
Investire in un immobile residenziale da mettere a reddito è sempre più vantaggioso. I fattori che stimolano la domanda di questo tipo di immobili sono da una parte il basso rendimento che le banche offrono sui depositi e su alcuni portafogli titoli, dall’altra le agevolazioni fiscali previste per legge a favore del locatore (cedolare secca) e del conduttore (contratti a canone concordato). Si aggiunga a questo che ormai gli strumenti a disposizione del locatore per ridurre il rischio locativo, derivato dal mancato pagamento dei canoni, sono sempre maggiori e più collaudati; tra questi non ultimo la scelta di un agenzia immobiliare che si occupi attentamente della ricerca e selezione dell’inquilino più adatto.
Si tenga poi in considerazione che nella provincia di Padova da 10 anni a questa parte i canoni di affitto nelle locazioni di immobili residenziali sono rimasti su valori costanti, in molti casi sono anche aumentati, mentre sempre nello stesso periodo di tempo il valore degli immobili è calato mediamente di un 30%. (cit. sito immobiliare.it).
Resta però un fattore che pesa parecchio nel conto economico dell’investitore immobiliare e si tratta dell’imposta di registro, che viene saldata insieme ad altre imposte in sede di stipula notarile. Tale imposta, che nel caso di seconde case ha un’aliquota del 9%, viene quasi sempre calcolata non sul prezzo pattuito bensì sul valore catastale rivalutato, applicando così la cosiddetta norma sul prezzo-valore, la quale prevede che l’acquirente paghi l’imposta appunto sul valore catastale rivalutato, e così facendo venga messo al riparo da eventuali accertamenti fiscali futuri da parte dell’agenzia delle entrate.
Ecco un esempio concreto
Appartamento da ristrutturare, venduto recentemente in via Decembrio, zona Guizza a Padova (anno 1975, Ingresso, Soggiorno, cucina, 2 camere, bagno, garage, cantina) acquistato come seconda casa, da una persona fisica. PREZZO DI ACQUISTO Euro 75.000, Imposta di registro 9%.
Valore immobile calcolato sulla Rendita catastale rivaluta: Euro 119.700 = Euro 10.773 (imposta pagata)
Prezzo REALE di vendita dichiarato in atto: Euro 75.000 = Euro 6.750,00 (imposta che sarebbe dovuta)
MAGGIORE IMPOSTA PAGATA DALL’ACQUIRENTE Euro 10.773 – Euro 6.750 = EURO 4.023,00
Ecco che il valore di mercato è nettamente inferiore al valore catastale rivalutato e pagare l’imposta di registro su quest’ultimo si rivela un salasso.
Paradosso italiano….… In questo contesto, con questi valori noti a tutti, operatori e non, il Ministero dell’Economia e delle Finanze sollecita una riforma del catasto perché secondo loro, senza distinzione di zone, il valore di mercato degli immobili è il doppio del valore catastale rivalutato (cit. Stefano Olivari, 01 Agosto 2020, Osservatorio sui conti pubblici italiani). Quando si dice distanza tra percezione e realtà.
